01) Qual
é a função do Cartório de Registro de Imóveis?
R. Nas Serventias de Registro de
Imóveis são registrados e arquivados todos os documentos referentes à
propriedade imobiliária. Sua função é registrar, anotar, publicar atos de
aquisição e transmissão da propriedade imóvel, bem como os ônus reais
porventura incidentes.
02) O
que é matrícula de um imóvel?
R. A matrícula é o ato que
define individualmente o imóvel, sua detalhada descrição e localização
geográfica. A matrícula funciona como uma espécie de histórico do imóvel onde
se descrevem todas as transações relativas ao imóvel, alienações, doações,
hipotecas, formal de partilha, penhora, etc. Na matrícula são efetuados os atos
de registro e averbação referentes ao imóvel. Cada imóvel terá matrícula
própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro. A matrícula segue o
número de ordem, que seguirá ao infinito.
03) O
que deve ser registrado na matrícula do imóvel?
R. Devem ser registrados na
matrícula do imóvel os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel
e os constitutivos de direitos reais, ou seja, atos que resultarão na mudança
do proprietário (Ex.: compra e venda, formal de partilha, doação, etc.) ou vão
constituir ônus para o imóvel (Ex.: alienação fiduciária em garantia de coisa
imóvel, penhora, arresto, etc.). O art. 167, inciso I, da Lei nº 6.015/73 (Lei
de Registros Públicos) indica os atos que devem ser registrados na matrícula do
imóvel.
04) O que deve ser averbado na matrícula do imóvel?
R. O art. 167, inciso II, da Lei
nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) indica os atos que devem ser averbados
na matrícula do imóvel, mas não exaure os casos de averbação, sendo apenas
exemplificativo. (Ex.: alteração do nome por casamento, as sentenças de
separação judicial, de divórcio, e de nulidade ou anulação de casamento,
contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência,
etc.).
05) Qualquer
pessoa pode requerer certidão do registro? Qual é o prazo previsto para a
lavratura de certidões?
R. Sim. Os oficiais são
obrigados a lavrar certidões do que lhes for requerido e a fornecer às partes
as informações solicitadas. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro
sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido. Para que o adquirente
de bem imóvel tenha segurança na realização do negócio jurídico, é necessário
obter certidão junto ao Registro Imobiliário, para se informar quanto ao estado
atual do bem imóvel. As certidões requeridas deverão ser expedidas no prazo de
05 (cinco) dias, conforme previsto no art. 19 da Lei n.º 6015/73.
06) Como
posso certificar que os valores cobrados nos Cartórios de Registros de Imóveis
estão corretos?
R. O Tribunal de Justiça tem uma
série de provimentos que regulam a matéria. Portanto, veja no site do TJ.
07) Quando
deverão ser pagas as custas no Cartório de Registro de Imóveis?
R. As custas são pagas no ato da
entrada do documento para registro, de acordo com o artigo 14 da Lei 6.015/73
(Lei de Registros Públicos): “Pelos atos que praticarem, em decorrência desta
Lei, Os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos
emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e
dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato
de requerimento ou no da apresentação do título.”
08) Quem
é o responsável pelas despesas do Registro do Imóvel?
R. O apresentante do documento
no Cartório, normalmente o comprador.
09) Quais
as cautelas devem ser adotadas para a realização da compra e venda de um imóvel?
R. Primeiramente deve-se obter a
certidão de ônus reais junto ao cartório onde esteja registrado o imóvel para
certificar-se que o mesmo está apto a ser negociado. Também devem ser
solicitadas junto ao vendedor algumas certidões para comprovação de
inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias sobre o imóvel ou
demandas que o possam reduzir à insolvência, precavendo o comprador de
eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos vinculados ao bem adquirido
ou à pessoa do vendedor:
1. Certidão
de débitos de imposto territorial urbano (IPTU);
2. No caso de
o vendedor ser pessoa jurídica, certidão de quitação de tributos e
contribuições federais ou certidão positiva de tributos e contribuições
federais, com efeitos de negativa, extraída da internet no site da Receita
Federal – SRF; (http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/ATSPO/certidao/CndconjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1).
3. Fica,
entretanto, dispensada da apresentação da certidão mencionada, conforme o
contido no § 8º, inciso IV, do artigo 257 do Decreto 3.248/99, com redação dada
pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de 1999, a transação imobiliária que envolva
empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis,
locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou
construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da
transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem
tenha constado, do ativo permanente da empresa;
4. Comprovante
de pagamento do Imposto Territorial Rural, se tratar-se de imóvel rural;
5. Comprovante de inexistência de débito junto ao
condomínio, se for o caso;
6. Certidão
de nada consta adquirida no cartório de distribuição (Poder Judiciário Estadual).
7. Certidão
de nada consta perante a Justiça Federal que pode ser obtido no site http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa;
8. Certidão
negativa de débitos trabalhistas que pode ser obtida no site http://www.tst.jus.br/certidao);
9. Observação:
Se o vendedor for casado, é necessário que sejam emitidas certidões também em
relação ao seu cônjuge.
10. Finalmente,
lavrar-se-á a escritura de compra e venda em um cartório de Notas,
recolher-se-á o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e registrar-se-á
a transmissão da propriedade na matrícula do imóvel junto ao cartório de
Registro de Imóveis responsável pela região administrativa onde estiver localizado.
10) O
que é necessário fazer para regularizar dois imóveis feitos em um único
terreno, para que os mesmos tenham matrículas individuais?
R. Para que as unidades
construídas existam como unidades autônomas, é necessário instituir o
condomínio. A instituição de condomínio é registrada quando, após a construção,
há a necessidade de serem individualizadas as unidades geradas como unidades
autônomas, isto é, com área de uso comum a ambas e área privativa individual.
11) O
que é prenotação?
R. Prenotação é a anotação
prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um
título apresentado para registro, passando a gozar de prioridade no
registro em relação àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei n.º
6.015/73).
12) Qual
é o prazo de validade da prenotação?
R. A prenotação tem validade de 30 dias,
nos termos do art. 188 da Lei n.º 6015/73, que dispõe: “Protocolizado o título,
proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos
previstos nos artigos seguintes.” Isto quer dizer que, caso o título venha a
ser devolvido para cumprimento de exigências e for reapresentado após o prazo
de 30 (trinta) dias do ingresso inicial, o protocolo será cancelado.
R. Nos termos do art. 206 da Lei
n.º 6015/73, se o título, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o
apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas
previstas no art. 14, será restituída, MAS NÃO DE FORMA INTEGRAL, deverá ser
deduzida a quantia correspondente às buscas e à prenotação.
14) O
que são exigências?
R. Muitas vezes um documento
apresentado para registro pode ser recusado pela Serventia de Registro de
Imóveis sob a alegação de dúvida quanto ao aspecto formal, apresentando
defeitos ou deficiências. Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial deverá
indicar por escrito. Não se conformando, o apresentante com a exigência do
Oficial, ou não podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com
declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da
Lei n.º 6015/73). Sendo cumprida a exigência, o registro será realizado. Não
sendo cumpridas as exigências, nada será registrado e cessarão automaticamente
os efeitos da prenotação.
15) O
que é suscitação de dúvida?
R. Se houver inconformidade com
a exigência feita pelo Oficial, ou ainda, entendendo que não há possibilidade
de ser cumprida, poderá o apresentante suscitar dúvida sobre o pedido de
registro.
“A dúvida é
pedido de natureza administrativa, formulada pelo Oficial, a requerimento do
apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a
legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido.” [1]